Il conto corrente dedicato, il nuovo obbligo per i Notai introdotto con la Legge di Stabilità.

L’obbligo di versamento sul “conto corrente dedicato”.

L’art. 1, commi 63 – 67 ha, quindi, introdotto l’obbligo per il notaio (o altro pubblico ufficiale), di depositare, su un apposito conto corrente, il prezzo o il corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, versato alla stipula dell’atto di quietanza, in caso di contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, di costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.

Se, dunque, si stipula un contratto di compravendita con contestuale pagamento del prezzo, il compratore dovrà consegnare quanto pattuito nelle mani del notaio, il quale dovrà, a sua volta versare quanto ricevuto nel conto corrente dedicato.

Esclusioni.

Sono esplicitamente escluse dall’obbligo di versamento, tutte quelle somme oggetto di dilazione di pagamento, ma è logico ritenere che, nonostante il silenzio della legge, siano ugualmente escluse anche tutte quelle somme versate in acconto sul prezzo, prima della stipula dell’atto ricevuto dal notaio.

Esempio.

Così che, se Tizio promette di vendere a Caio un immobile, per un prezzo di € 30.000,00, pattuendo il pagamento:

-          di € 10.000,00, al momento del sottoscrizione del contratto preliminare (compromesso), stipulato con scrittura privata (non autenticata da notaio, quindi senza l’ausilio di alcun Pubblico ufficiale);

-          di € 10.000,00, al momento del sottoscrizione del contratto definitivo innanzi al notaio;

-          di € 10.000,00, in due rate di pari importo, entro 30 e 60 giorni dalla stipula del contratto definitivo;

sul notaio e sulle parti graverà l’obbligo di far transitare, sul conto corrente dedicato, solo i diecimila Euro versati al momento della conclusione del contratto definitivo, che verranno quietanzati in quest’ultimo atto.

Altre somme da versare sul conto corrente dedicato.

Quello che precede non è altro che uno degli obblighi introdotti.

Le somme che dovranno essere versate sul conto corrente riguardano, infatti:

• in caso di contratti aventi ad oggetto beni situati in edifici condominiali, tutte le somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti;
• tutte le somme dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi;
• tutte le somme che il notaio riceve a titolo di tributi per atti soggetti a pubblicità immobiliare o perché delegato dall’autorità giudiziaria;
• ogni altra somma soggetta all’obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori (L. 64/34);
• tutte le somme dovute a titolo di imposta, in relazione a dichiarazioni di successione.

Regime del conto corrente dedicato.

Al Legislatore è parso logico dotare il conto corrente dedicato di un autonomo regime, separandolo e rendendolo autonomo rispetto al pubblico ufficiale inteso come persona fisica.

Così ha stabilito che tutte le somme versate sul conto non possano cadere nel regime della comunione legale dei beni del pubblico ufficiale, siano escluse dalla sua successione e siano impignorabili.

Sblocco delle somme.

Se tutto fila liscio, al termine dell’operazione connessa all’atto, dopo la registrazione e la pubblicità dell’atto e constatata l’assenza di formalità pregiudizievoli, il pubblico ufficiale sblocca le somme.

Se il pagamento del prezzo è condizionato al verificarsi di una condizione, il notaio sblocca le somme solo se ha la prova che l’evento dedotto in condizione si è verificato.

Regime degli interessi.

Sarebbe sembrato logico che gli interessi eventualmente maturati sul conto corrente dedicato fossero di competenza del loro precettore … invece, il Legislatore li ha destinati, in primo luogo, al pagamento delle spese di gestione del conto e per la parte residua, al rifinanziamento di fondi di credito agevolato per le PMI.

Ratio legis?

Francamente da una prima lettura delle norme introdotte, non colgo quale sia la loro effettiva e precisa ratio. Di sicuro, la Legge di Stabilità non persegue il fine di facilitare la ripresa del comparto dell’edilizia.

Presumo che sia, anche, da scartare la solita teoria del “complotto” e della lobby delle banche , che comunque vedranno incrementare il loro lavoro.

E’ anche da scartare la finalità fiscale, perché gli atti presi in considerazione dalle nuove norme, presuppongono dei valori che eccedono facilmente i limiti connessi all’uso del contante (mille Euro), sicchè l’obbligo del versamento sul conto corrente dedicato appare superfluo rispetto a questo ulteriore punto di vista, posto che, di fatto, i notai tutt’oggi devono ugualmente far transitare quanto percepiscono su di un conto corrente.

Ritengo quindi che le esigenze da sopperire siano due:

-          la prima, separare le sorti delle somme versate sul conto corrente che ugualmente il notaio apre per far transitare le somme che gli vengono consegnate per motivi fiscali ovvero, per soddisfare altre normative (norme notarili, norme sull’antiriciclaggio, etc.), dal suo patrimonio personale;

-          la seconda, anche se mi sembra meno realistica della prima, tutelare le parti di un contratto. In particolare, l’acquirente, il quale dovrebbe correre meno rischi. Se, infatti, dopo il pagamento di una somma di denaro, versata in occasione del contratto definitivo davanti ad un notaio, sorgono dei problemi, l’acquirente non dovrà “rincorrere” il venditore per ottenere la restituzione delle somme, accantonate sul conto corrente. L’acquirente, però, dovrà darsi da fare e trascrivere subito il proprio atto giudiziario, creando quella formalità pregiudizievole che impedisce al notaio di sbloccare le somme (comma 66).

Disparità di trattamento.

La costituzione di un conto corrente dedicato, dotato di un proprio regime, se da una parte esclude, ad esempio che i creditori personali del notaio possano aggredire le somme che gli sono state consegnate, ad esempi,o quale sostituto di imposta, dall’altra crea una palese disparità di trattamento rispetto a tutti gli altri professionisti.

Il comma 65, infatti, stabilendo genericamente che tutte le somme sul conto corrente siano impignorabili, rende impignorabile anche il compenso del notaio (comma 63, lett. a): onorari, diritti, accessori, rimborsi spese), creando una palese disparità di trattamento rispetto a tutti i liberi professionisti che versano sul proprio conto corrente il frutto del loro lavoro, ma che non possono giovarsi dell’impignorabilità.

Problemi pratici.

Dal tenore letterale delle norme e soprattutto dal comma 65 , che si rivolge al conto corrente usando il singolare, presumo che ogni notaio debba possedere un solo conto corrente dedicato alla propria professione, ma non è neanche da escludere che possa essere adottato un conto corrente per ogni singolo atto.

Questa soluzione, però, graverà sulle parti, le quali, con molta probabilità, verranno chiamate dal pubblico ufficiale a pagare un ulteriore compenso concernente i nuovi obblighi imposti dalla Legge di Stabilità.

Il notaio, infatti, dall’entrata in vigore delle norme in commento, dovrà perfino rivolgersi all’amministratore di condominio per conoscere le somme ancora dovute dal venditore, per farsele versare (comma 63, lett. c)) e dovrà necessariamente adottare una nuova prassi con le banche, specialmente in caso di sottoscrizione di un mutuo, propedeutico, all’acquisto di un immobile (spesso e volentieri, la prima casa).

Per il momento, non è dato sapere quali e quante saranno le sanzioni per le parti e i pubblici ufficiali che contravvengono ai nuovi obblighi.

Forse, si dovrà aspettare l’emanazione dell’apposito regolamento che dovrà essere adottato entro 120 giorni dalla data di entrata in vigore della Legge di Stabilità e che dovrà definire le condizioni e le modalità di attuazione dei commi 63 – 66, oltre le condizioni contrattuali omogenee, applicate ai conti correnti dedicati (coma 67).

Da quanto precede, dunque, è intuibile che fino a quando il predetto regolamento non verrà adottato, i nuovi obblighi rimarranno solo sulla carta, nonostante la Legge di Stabilità entri in vigore il primo gennaio 2014.

Avvocato Gennaro Marasciuolo

Qui è possibile scaricare le slides.

Legge Stabilità anno 2014 Art.1 commi 63 - 67 obbligo dei notai del Conto corrente dedicato

29-12-2013

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