Locazioni in nero: cosa accade ai contratti emersi con la cedolare secca

Cosa era successo?

I comma 8 e 9 dell'art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, in tema di cedolare secca, per contrastare il fenomeno dei contratti di locazione non registrati, i così detti contratti “a nero”, avevano previsto che, in caso di emersione, il solo contratto ad uso abitativo avrebbe subito le seguenti modifiche:

- la durata del contratto incominciava a decorrere dal momento della registrazione, indipendentemente dall’inizio effettivo del rapporto locativo;

- il canone d’affitto veniva automaticamente determinato nella misura del triplo della rendita catastale dell’immobile;

- la durata della locazione veniva comunque fissata in 4 anni più 4 anni.

In questo modo, però, si andava ad avvantaggiare il conduttore che, comunque, aveva concorso nell’evasione dell’imposta di registro.

Ad avere la peggio era il locatore, il quale si trovava un contratto totalmente modificato, con un canone bassissimo.

Il primo intervento della Corte Costituzionale (sent. 50/14)

Il Giudice delle leggi, senza entrare nel merito dei due commi dell'art. 3 del D.Lgs. 23/11, li ha dichiarati illegittimi e, quindi, abrogati, perchè il Governo, quale legislatore delegato, aveva ecceduto rispetto ai principi indicati dalla legge delega adottata dal Parlamento.

Le sentenze della Corte Costituzionale, che dichiarano l'illegittimità di una norma, producono un effetto abrogativo della stessa, tanto da renderla inefficacia dal giorno successivo della pubblicazione della decisione.

La sentenza 50/14, quindi, abrogando i comma 8 e 9, ha eliminato gli effetti che queste norme avevano prodotto, come la riduzione del canone di locazione e il nuovo termine del contratto di locazione.

Come ci si doveva comportare? L'inquilino tornava a pagare il canone originale? Il locatore poteva chiedere il pagamento della differenza fra il canone originario (pattuito a nero) e quello ridotto per effetto dell'emersione?

Il D.L. 47/2014

A questo punto è intervenuto il Legislatore (una prima volta) ed, introducendo il comma 1-ter, nell’art. 5, del Decreto legge 28/03/2014, n. 47, (convertito nella Legge 23/05/2014, n. 80), ha letteralmente salvato tutti gli effetti che erano stati prodotti con gli oramai abrogati commi 8 e 9, ma solo fino alla data del 31 dicembre 2015.

Il Legislatore è stato chiaro: sono fatti salvi, fino alla data del 31 dicembre 2015, gli effetti e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registri ai sensi dell'art. 3, commi 8 e 9, del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23.

In altre parole ha fatto finta che la sentenza della Corte Costituzionale non fosse stata adottata ed ha emanato una norma “a tempo”, poiché salvava gli effetti e i rapporti giuridici sorti con l'emersione, ma solo fino alla data del 31/12/2015.

La seconda sentenza della Corte Costituzionale (sent. 169/2015)

A rendere le cose più “interessanti” ci ha pensato, un'altra volta, la Corte Costituzionale che, con una nuova pronuncia del luglio dell'anno scorso, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale del comma 1-ter, nell’art. 5, del Decreto legge 28/03/2014, n. 47, vanificando il tentativo del Legislatore di andare a disciplinare i rapporti e gli effetti giuridici che comunque si erano prodotti dopo con i più volte citati commi 8 e 9 del D.Lgs. 23/11 erano stati abrogati.

Quest'ultima sentenza non ha fatto altro che far riaffiorare tutti gli interrogativi e tutte le incertezze già sorti dopo il primo intervento dei Giudici delle Leggi: quale era il canone dovuto dagli inquilini? Ritornava a rivivere il vecchio contratto di locazione con le vecchie clausole anche in termini di durata e di canone? I locatori potevano chiedere la differenza dei canoni arretrati? Il problema più grave era la possibile ritorsione del locatore, il quale, per “vendicarsi” dell'inquilino che era ricorso all'emersione per spuntare un canone di locazione di sicuro vantaggio, avrebbe potuto chiedere tutte le differenze dei canoni arretrati, per poi sfrattare il conduttore quasi certamente moroso!

Il comma 59 della Legge di Stabilità per l'anno 2016 (L. 208/15)

E' quindi arrivata la “toppa”, l'ultima in ordine di data.

Dopo essere stato nuovamente bacchettato dalla Corte Costituzionale, il Legislatore ha cercato di rispettare quanto stabilito nella sentenza n. 169/2015 e, dunque, di onorare, questa volta in modo completo, l'abrogazione della dei commi 8 e 9!

Con la Legge di Stabilità per l'anno 2016, non ha stabilito niente per il futuro dei contratti emersi, ma ha cercato di eliminare qualche “effetto collaterale” provocato dall'abrogazione dei commi 8 e 9.

Così, per i soli contratti emersi per effetto del D.Lgs. 23/2011, i cui effetti sono stati prorogati con il D.L. 47/14, l'importo del canone dovuto rimane il triplo della rendita catastale dell'immobile e tanto vale da quando è diventata efficace l'emersione, fino alla data del 16 luglio 2015, giorno in cui è diventata efficace la seconda sentenza della Corte Costituzionale.

Il legislatore, quindi, non ha salvato alcun effetto prodotto dall'emersione deicommi 8 e 9 dell'art. 3, del decreto sulla cedolare secca.

Per evitare dubbi interpretativi, ma soprattutto che i locatori agissero per ottenere dagli inquilini la differenza arretrata dei canoni di locazione, ha congelato il solo canone di locazione di favore per gli inquilini, non per tutta la durata del contratto, bensì, fino alla data di adozione della sentenza 169/2015 della Corte Costituzionale.

Quest'ultima norma dovrebbe reggere ad un futuro controllo da parte della Consulta, ma, come al solito, staremo a vedere!

Avvocato Gennaro Marasciuolo